Defensa del Consumidor
¿Qué debemos saber al momento de contratar o renovar un alquiler?
31/08/2016

Para todos aquellos vecinos que estén próximos a alquilar o renovar el contrato de un inmueble y quieran conocer sus derechos, se brindan a continuación una serie de pautas básicas, a fin de saber qué se puede exigir y que no.

La Dirección de Defensa del Consumidor, la dependencia comunal que tutela a los usuarios ante la contraprestación defectuosa de servicios o irregularidades que vulneran sus derechos, ofrece estos consejos y recomendaciones a tener en cuenta en los contratos de locación.

1.- PLAZOS: para las locaciones urbanas el plazo mínimo es de 2 años. El contrato no puede establecer  cláusulas en contrario. Todo contrato celebrado por un plazo menor, o sin determinación del mismo, debe ser considerado hecho por el término mínimo de 2 años. Los plazos máximos son de 20 años para las locaciones de vivienda y de 50 años para comercios.

2. FORMA DEL CONTRATO: los contratos de locación así como sus prórrogas y modificaciones deben ser realizados por escrito.

3.- MUERTE O DISCAPACIDAD: excepto que en el contrato se establezca lo contrario no son causal de extinción del contrato, es decir, la locación se transmite a los herederos del locador o del locatario por causa de muerte.

4.- SUBLOCACION: subsiste por el tiempo pactado en el contrato aunque el inmueble sea enajenado.

5.- CONTINUIDAD DEL CONTRATO: Si se trata de un inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a la habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento. El derecho del continuador de la locación prevalece sobre el heredero del locatario.

6.-AUTORIZACION PARA COBRO DE ALQUILERES: Para celebrar contrato de locación por más de tres años, o cobrar alquileres anticipados por el mismo período, a través de un representante, se requiere facultad expresa.

7.- PERSONAS CON CAPACIDADES DIFERENTES: es nula toda cláusula que impida el ingreso, o excluya del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque este no habite el inmueble.

8.- ALQUILERES ANTICIPADOS COMO DEPÓSITO

En los alquileres habitacionales no puede pedirse al locatario el pago anticipado mayor a un mes de alquiler; asimismo solo se podrá pedir como garantía el depósito de un mes por cada año de contrato pactado y no podrá exigirse el pago del valor llave.

9.- RESCISIÓN CONTRACTUAL: que establece que la pérdida de luminosidad del inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas no autorizan al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador (art.1204).

10.- TACITA RECONDUCCIÓN,  es decir si vencido el término del contrato, el locador continúa percibiendo el pago de alquileres del locatario, no significa que exista un nuevo contrato.

11.- FIADOR se exige consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación contractual una vez vencido el plazo de la locación.

11.- FIJACION DEL PRECIO DE LA LOCACIÓN: puede ser determinado en una suma fija, puede dejarse su fijación al arbitrio de un tercero designado de común acuerdo, o puede ser fijado con referencia a otra cosa cierta. En cualquier caso se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo.  La locación urbana podrá tener un precio fijo, y para fijarlo se podrá recurrir al procedimiento usado en la actualidad de fijar un valor total por el tiempo del contrato, incluyendo en el mismo los incrementos pretendidos y luego dividirlo en cuotas mensuales que pueden variar cada seis o doce meses.

Otra opción, es fijar el precio del alquiler en base al valor de otra cosa cierta. Si bien sigue vigente la prohibición de la actualización de los alquileres en base a índices (ley 23.928/91 arts. 7 y 10), la nueva ley, permite fijar el precio del valor locativo en relación al precio de otra cosa cierta, por ejemplo el valor del dólar u otra moneda extranjera, o al precio de la nafta, del ladrillo, del cemento, etc.

12.- RESCISIÓN ANTICIPADA DEL CONTRATO DE LOCACIÓN POR PARTE DEL LOCATARIO. Puede hacerlo si han transcurrido los primeros seis meses del contrato; si se da en el primer año, el inquilino debe abonar el equivalente a un mes y medio de alquiler; luego de un año, lo que se abona es por el equivalente a un mes.

13.- PREAVISO QUE DEBE DAR EL INQUILINO: no rige más, fue eliminado con la reforma, por lo que el inquilino puede irse, previa notificación fehaciente, sin la condición de un plazo de preaviso, abonando obviamente la indemnización pertinente.

14.- APLICACIÓN DE LAS MODIFICACIONES: todos los contratos firmados con anterioridad al 1 de agosto se rigen por la ley anterior por respeto a los derechos adquiridos y por lo normado por el art.7 del nuevo Código que establece que las nuevas leyes supletorias no son aplicables a contratos en curso de ejecución.

Vale recordar que, los vecinos, usuarios y consumidores que requieran asesoramiento deben acercarse a la dependencia de la Dirección de Defensa del Consumidor y Lealtad Comercial, ubicada en Av. San Martín Nº 3339 de lunes a viernes de 08.00 a 16.00 hs. o comunicarse a la línea gratuita 0800-222-9807.

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